Comprar um imóvel [O GUIA DEFINITIVO]

Decidiu comprar um imóvel? Esse é um grande passo e te permite sair do aluguel, ter mais conforto e ainda reforçar o patrimônio! Mas é preciso ter cuidado em todas as etapas da compra.

O processo poderá ser longo e deve ser bem executado. Quer saber como comprar um imóvel com tranquilidade? Então, veja nesse guia prático e confiável tudo para comprar um imóvel.

1. O que considerar antes de comprar um imóvel?

A decisão de adquirir um imóvel não apenas envolve um alto valor, mas influência na qualidade de vida, conforto e bem-estar de toda a família.

Para ter a certeza de sua decisão, responda as duas perguntas a seguir:

Quando vale a pena comprar um imóvel?

Você deve pensar bem sobre quando comprar um imóvel. E há muitos fatores que merecem atenção, desde o dinheiro que você terá para investir até as prioridades da residência.

Veja alguns aspectos que ajudam a definir que esse é o momento certo para a compra:

Morar de aluguel parece uma opção prática para muita gente. Porém, a verdade é que ele leva a um gasto que não tem retorno. Por mais que você pague, o valor nunca se acumula a seu favor.

Por isso, um dos motivos da aquisição pode se relacionar à exigência de aumentar o patrimônio. Ao comprar casa própria, há maior segurança para a família e um fortalecimento dos bens.

Outra boa razão para fazer a aquisição é quando ocorre uma mudança nas exigências quanto aos imóveis. É o que acontece quando a família tem planos de aumentar ou a localização deixa de ser atraente.

Na maioria dos casos, somente a posse de um novo imóvel, com características diferentes e alinhadas, resolve a questão. Nessas situações, vale muito a pena fazer a aquisição, para melhorar a qualidade de vida para todos os residentes.

Também vale considerar a aquisição quando surgem ofertas interessantes. Com a queda do valor, é comum ter acesso a opções melhores. Essa transformação de preços permite se manter no orçamento e, ao mesmo tempo, adquirir algo melhor.

Porém, não deve ser o único fator. Antes de se comprometer com o processo, garanta que essa é uma necessidade da família.

É possível comprar um imóvel durante a crise?

Em épocas de crise, como a que o Brasil enfrentou em 2015, é comum achar que esse é o momento de cortar gastos e só. Contudo, o mercado imobiliário também pode se tornar mais atraente para os compradores.

E em se tratando do período atual, as projeções são vantajosas. Para se ter uma ideia, o custo real caiu 14% em julho de 2017 em comparação a janeiro de 2015. Em maio de 2017, atingiu a maior queda dos últimos 5 anos. Com isso, os compradores tem acesso a oportunidades interessantes.

2. Decidi comprar, e agora?

Você tomou a decisão de comprar um imóvel, é o momento de definir uma pequena lista de afazeres. Eles devem ser especificados logo após a decisão porque serão os responsáveis por conduzir o processo com tranquilidade.

A partir daqui, ficará muito mais simples saber o que procurar e como decidir pela unidade correta. Entre os pontos que precisam ser definidos, estão:

Enumere as prioridades e características do imóvel ideal

Depois de compreender quais são os motivos que levarão à mudança, é hora de estabelecer quais características devem estar presentes na nova unidade imobiliária. Esse é o momento de definir as qualidades desejáveis, como tamanho, disposição do layout e até o andar.

Na hora de comprar imóvel na planta, por exemplo, vale a pena pensar em questões como o tempo de entrega e até os acabamentos que serão utilizados na unidade.

Liste todos os pontos que são interessantes e que tornam uma opção a escolha perfeita. Dentre esses pontos, faça uma lista de prioridades. Estabeleça quais são os aspectos indispensáveis, os exigidos e os desejáveis. Isso garante que você dê a importância adequada para cada elemento.

Defina qual é a localização

A localização é um ponto que nunca poderá ser modificado no imóvel. Ao comprar um imóvel em São Paulo, por exemplo, é indispensável definir muito bem onde ele estará posicionado. É isso que garantirá um bom deslocamento na cidade, além de aumentar a qualidade de vida.

Independente de onde você pretende fazer a compra, é fundamental considerar aspectos como a acessibilidade e a mobilidade. Dê preferência para áreas valorizadas ou com potencial de valorização, pois isso facilita a revenda da unidade, se for o caso.

Além disso, não se foque apenas em escolher um que seja muito perto do seu trabalho atual. Como isso pode mudar, é interessante focar em uma área do que em um ponto específico.

Estabeleça um orçamento

Todos esses aspectos têm um preço e ele deve estar dentro das possibilidades do seu orçamento. Portanto, faça as contas e descubra o quanto você pode pagar.

Se puder utilizar o FGTS para comprar o imóvel, seu poder de compra aumenta, o que permite muito mais possibilidades de escolha. Por outro lado, se os seus desejos forem incompatíveis com o que pretende pagar, poderá ser necessário abrir mão de algumas características do imóvel.

Dependendo do caso, faz sentido diminuir a lista de prioridades ou até repensar sua localização. Se nada disso for negociável, é preciso tornar o orçamento mais elástico.

3. Como definir o tipo de imóvel ideal?

Dando continuidade à compra, é chegado o momento de determinar qual é o tipo ideal para as suas necessidades. Pense na idade e no estado de conservação do imóvel.

Ao partir do mais novo para o antigo, você terá as seguintes possibilidades:

Imóvel na planta

O imóvel na planta é aquele que ainda está sendo construído e que faz parte do projeto de uma incorporadora. Quem escolhe essa opção passará por duas etapas: a primeira é o pagamento referente à construção. Essa fase garante que o local continue tomando forma, até que tudo esteja completo.

A partir da entrega das chaves, há o pagamento do imóvel, em si. Porém, quem faz uma compra à vista não tem que se preocupar com a divisão, já que a oferta total de recursos é suficiente.

Um dos grandes benefícios dessa oportunidade é que, ao comprar apartamento na planta, você terá tudo novo em folha e com grande qualidade. Além disso, é muito comum que a área de construção ganhe ainda mais valorização após a finalização das obras.

Por outro lado, é uma decisão que só serve para quem pode esperar. Em média, é preciso aguardar 2 anos para receber as chaves. Durante esse tempo, será necessário recorrer a outra moradia, seja própria ou de aluguel.

Imóvel novo

Na sequência, surge o imóvel novo. Ele se caracteriza por ser vendido após a sua construção, mas nunca foi ocupado por ninguém anteriormente. É, portanto, um lançamento o que significa excelentes características.

Como vantagem, há a questão ligada à conservação do imóvel. Ao comprar um lançamento, provavelmente você não precisará se preocupar com questões como a estrutura.

Por outro lado, avalie os custos. Dependendo de fatores, como tamanho e localização, essa compra pode sair bem mais cara. Com isso, prepare o orçamento se prefere a opção zerada.

Imóvel usado

A terceira alternativa consiste em adquirir uma opção usada. Ou seja, esse imóvel já está pronto há alguns anos e já foi de posse de outras pessoas. Dependendo do caso, ele pode ter sido alugado e passado por vários moradores.

O ponto positivo de realizar essa compra tem a ver com o preço, pois essa é a alternativa em conta. Entre dois imóveis de características semelhantes, o usado, provavelmente, será o mais barato.

Além de tudo, é comum que eles sejam maiores. Tornam-se, portanto, uma ótima escolha para quem deseja ter mais espaço.

Por outro lado, há a questão da conservação. Uma opção muito antiga provavelmente precisará de consertos e reformas, o que o encarece. Além disso, a disposição dos cômodos, normalmente, é antiquada e pode não atender às suas necessidades.

4. Como fazer a pesquisa de imóvel para compra?

Já que o processo de aquisição é tão importante, ele deve ser feito com base em uma extensa pesquisa. Essa etapa traz segurança, ao mesmo tempo em que melhora as chances de obter maior satisfação.

O que você terá pela frente: conhecer os fatores e os índices que influenciam a valorização de um imóvel; fazer uma avaliação imobiliária do lugar e escolher bem o profissional que vai ajudá-lo na busca.

Fatores que influenciam a valorização de um imóvel

Em primeiro lugar, é indispensável compreender o que leva à valorização ou à desvalorização de uma unidade imobiliária. Assim, fica fácil entender qual oportunidade deve ser aproveitada e qual traz os melhores benefícios para os seus interesses.

Os aspectos físicos aparecem logo no topo da lista. Um imóvel bem conservado, com estrutura intacta e boa aparência sai melhor no processo de valorização. Além disso, a idade conta pontos a favor e quanto menor ela for, melhor.

Também há índices variados. O nível de urbanização da localização e o potencial de investimentos na área pode elevar o preço do espaço. Quanto ao mercado imobiliário, vale a pena conferir as estatísticas e tendências registradas no Agente Imóvel. Ele considera o preço médio e o preço médio por metro quadrado praticado em várias cidades do país, facilitando todos os seus cálculos.

Quem igualmente entra na conta é a inflação, especificamente, o IGP-DI. Ele é calculado pela FGV e demonstra como os preços gerais do mercado se comportam. Quando aumenta, é comum que os valores dos imóveis subam junto.

Já no caso dos que estão na planta, o Custo Unitário Básico de Construção influencia. Esse indicador aponta os gastos relacionados ao metro quadrado construído. Se ele aumenta, o preço, normalmente, fica maior.

Avaliação imobiliária do imóvel usado

Especificamente falando dos imóveis usados, é preciso considerar a avaliação imobiliária. Isso depende de uma série de fatores, como possíveis melhorias feitas na planta da residência ou do apartamento e cuidados com a estrutura.

Quaisquer condições fora do desejado podem influenciar o preço. Uma infiltração, uma rachadura e até a falta de cuidado com os revestimentos são potenciais elementos que desvalorizam o valor de venda.

Também são consideradas questões como tempo de construção e de uso, número de proprietários e/ou moradores e condições gerais. A partir daí, peritos avaliadores chegam a um consenso.

Escolhendo um profissional para auxiliar na busca

Para que a compra seja segura, é muito recomendado que ela não seja feita por conta própria. Quando a negociação é entre duas pessoas físicas, por exemplo, não há garantias quanto à entrega do imóvel ou à integridade da transação comercial. Eventualmente, isso pode levar a golpes.

Portanto, buscar ajuda para procurar o imóvel certo e até para realizar a compra é indispensável. Procure por imobiliárias e corretores que atendam na sua região de interesse.

O corretor é o único profissional que está autorizado a intermediar relações de compra, venda e aluguel, e contar com a expertise dele faz toda a diferença. Ele é quem auxilia em todo o processo e evitará ocasionais golpes. Seu apoio economiza tempo, pode trazer imóveis mais próximos de seu perfil e descomplicar toda a transação para você.

Afinal, o corretor conduzirá a negociação entre as partes e responde legalmente pela idoneidade do negócio.

Faça buscas na internet, em portais especializados em anúncios de imóveis e nas propriedades em que houver interesse, solicite o contato com o profissional responsável por aquela unidade.

Atualmente, inclusive, estima-se que 60% das compras de imóveis sejam iniciadas com o suporte da internet. De qualquer forma, em algum momento você vai se deparar com um corretor autônomo ou uma imobiliária, a partir dos anúncios que verificar. E é importante, justamente para evitar os golpes e as perdas financeiras, que os anúncios tenham por trás um profissional de corretagem ou imobiliária.

5. Como negociar o imóvel e as formas de pagamento?

Após encontrar a opção desejada, é hora de começar a pensar na parte prática da aquisição. Um dos pontos relevantes tem a ver com o pagamento, que precisa ser negociado corretamente.

A menos que você pretenda fazer a compra à vista, o que não é tão comum, é necessário pensar nas possibilidades de parcelamento ou complementação. Entre as possibilidades famosas, estão:

Financiamentos

Os financiamentos dividem o valor dos imóveis em parcelas mensais. Sobre elas, incide uma taxa de juros e tudo funciona como uma espécie de grande empréstimo. É comum que o valor se estenda até, no máximo, 35 anos.

Os tipos de financiamento variam com os sistemas de amortização. Na Tabela ou Sistema Price, as prestações são fixas. Nessa opção, a amortização é cada vez maior e os juros, menores.

Outra possibilidade é o SAC, em que a amortização é constante. Assim, as primeiras parcelas são mais caras e a última, é a menor de todas. É ideal para quem tem uma situação financeira confortável no momento e deseja ter maior segurança no futuro.

Já o Sacre mistura as duas e as parcelas são fixas a cada ano. No final do período, a dívida é recalculada e novas prestações são instituídas. Com o tempo, há a diminuição de valores.

Para saber qual é a melhor possibilidade, o indicado é fazer simulações. Com essa etapa, você saberá o valor das cobranças mensais, a duração e o custo efetivo total (CET) com precisão, de modo a escolher corretamente.

FGTS

O FGTS também é uma possibilidade para comprar um imóvel, desde que determinadas regras sejam obedecidas. Para poder utilizá-lo, é preciso respeitar o novo limite de preço de até R$ 1,5 milhão para imóveis novos, em qualquer estado do país. Para os usados, há o limite de R$ 950 mil para Minas Gerais, São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal e de R$ 800 mil para os outros estados.

Outras regras incluem o tempo mínimo de trabalho de três anos, não ter financiamento ativo no SFH e não ser proprietário na cidade em que trabalhe e nem na da atual residência. Quanto ao imóvel, ele deve ser residencial urbano, não pode ter usado o FGTS antes e deve cumprir as regras do limite de valor.

O dinheiro pode ser usado para abater a amortização, os juros ou as parcelas do financiamento. Também é um recurso aplicável ao consórcio ou que é dado como entrada.

Consórcio

O consórcio é uma forma de aquisição coletiva, em que várias pessoas formam um grupo com interesses de adquirir um imóvel no mesmo tempo e com o mesmo valor. Seu prazo, normalmente, é menor e chega a 15 anos máximos.

Além disso, ele não tem o pagamento de taxa de juros. Em vez disso, é cobrada uma taxa de administração, que varia de 12 a 15% do total da carta de crédito. Esse montante é diluído ao longo de todas as parcelas.

Nessa modalidade, o uso do bem não é imediato. É preciso esperar ser contemplado e a cada assembleia mensal há um sorteio. Se for o caso, é possível oferecer lances para aumentar as chances.

Depois da contemplação, a carta de crédito pode ser usada para comprar imóveis novos, usados ou na planta. Porém, é a administradora que executa o processo, de modo que você não recebe o valor em mãos.

Uma vez que esteja com o imóvel, o pagamento das parcelas deve acontecer até o encerramento da etapa. Assim, todos terminam o prazo com o bem desejado.

6. Quais documentos são necessários ao fechar negócio?

Para que tudo aconteça corretamente, é indispensável que os documentos certos sejam apresentados. Isso garante a total segurança do processo, o que dá validade jurídica e a possibilidade de contestação, se for precisa.

Todos os elementos devem ser fornecidos e avaliados corretamente, de modo a evitar problemas no futuro. Entre os que são exigidos, estão:

Documentos do comprador

Quem compra precisa demonstrar capacidade financeira, especialmente diante do financiamento. Além disso, é importante reconhecer quem é o comprador para haver a transferência de bem.

No financiamento, são exigidos documentos como:

●RG e CPF;

●certidão de nascimento ou casamento;

●certidão negativa de tributos federais;

●declaração do empregador;

●declaração negativa de propriedade de imóvel;

●último contracheque;

●declaração de IR e recibo de entrega ou declaração de isenção;

●extrato da conta vinculada ao FGTS, se aplicável.

No caso do consórcio, inicialmente basta apresentar os documentos de identificação. Após a contemplação, os referentes à análise de crédito devem ser oferecidos.

Proprietário

Quem vende também precisa ter a documentação completa. Isso traz segurança e ajuda a garantir que tudo acontece conforme a lei. Para o financiamento, os itens exigidos são:

●RG e CPF;

●certidão de nascimento ou de casamento;

●certidão negativa de débitos federais e

●certidão negativa de interdição ou tutela.

Para imóveis na planta, a construtora ou incorporadora deve apresentar:

●CNPJ;

●documentos que comprovem a capacidade financeira;

●protesto de títulos;

●certidão negativa de débitos com o INSS e

●contrato social.

Documentos do corretor (ou da imobiliária)

• RG;
• CPF (ou CNPJ);
• registro de credenciamento no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis).

Documentos do Imóvel

Quanto ao imóvel, ele deve apresentar certas condições para que tudo aconteça legalmente. Além de tudo, a avaliação cuidadosa desses elementos impede que você tenha surpresas desagradáveis no futuro, após a compra.

Para todos os casos, as seguintes opções são exigidas:

●cópia autenticada da escritura;

●cópia da Matrícula do Imóvel, incluindo registro anual e ações;

●certidão de Ônus Reais, que identifica se o imóvel é objeto de alienação ou disputas judiciais;

●cópia do IPTU do ano de venda;

●certidão negativa de débitos do IPTU e de valores condominiais e

●planta baixa aprovada pela Prefeitura.

Contrato de compra e venda

O contrato de compra e venda encerrará o processo e garantirá o amparo necessário. Esse elemento deve ser elaborado por um advogado e precisa conter:

●informações de identificação do comprador e do vendedor, sem deixar dúvidas;

●identificação do imóvel, como as características e o endereço;

●condições da venda, incluindo se a venda acontece com alguma mobília ou tempo de desocupação;

●valor total do imóvel;

●valor dado como sinal;

●condição de pagamento utilizada, período de duração e os juros;

●valor a ser pago em caso de rescisão ou no não cumprimento;

●total pago ao agente imobiliário, pelo vendedor, como comissão e

●custos com a documentação e com o Imposto de Transferência de Bens Imóveis e o responsável pelo pagamento.

Depois de ser assinado, há a transferência de propriedade e, enfim, você terá um novo lar para chamar de seu!

Ao seguir essas etapas, comprar um imóvel de forma confiável fica simples e seguro. Agora que já sabe como fazer, compartilhe esse post nas suas redes sociais! Assim, seus amigos também ficarão por dentro do processo.