Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi RJ
Muito se fala na valorização dos imóveis na cidade do Rio de Janeiro depois que a cidade foi anunciada como sede da Copa do Mundo em 2014 e Olimpíadas em 2016. Alguns especulam o surgimento de uma bolha imobiliária, teoria que o vice-presidente do Secovi Rio Leonardo Schneider descarta. Para ele, a valorização dos imóveis não está sendo causada por aumentos artificiais de preços, mas sim por “fatores estruturais e conjunturais”. Os fatores estruturais, segundo ele, são o alto déficit habitacional e a escassez de terrenos para construção de novos empreendimentos imobiliários em algumas regiões do Rio de Janeiro, principalmente na zona sul do município. Os grandes eventos que a capital fluminense irá receber nos próximos anos são apontados por Leonardo Schneider como os fatores conjunturais que vêm pressionando o aumento de preços dos imóveis.
Segundo Schneider, além dos tradicionais Ipanema e Leblon, alguns outros bairros que têm maior potencial de valorização são Gávea, Jardim Botânico e Tijuca. Barra e Jacarepaguá poderão se valorizar, mas a condição é que esses bairros tenham mais opções de transporte.
Aproveitamos para perguntar sobre a valorização de Ipanema em relação ao Leblon. Uma recente pesquisa do mercado imobiliário do Rio de Janeiro realizada pelo Agente Imóvel constatou que Ipanema ultrapassou o Leblon como o bairro mais valorizado da cidade, em fevereiro deste ano. Schneider responde que isso pode ter acontecido devido ao histórico do bairro do Leblon, que há muito já é um dos bairros mais cobiçados da capital carioca. “Ipanema tem mais ‘espaço’ para valorização do que Leblon, que já se entra valorizado há algum tempo”, responde ele.
Veja abaixo a entrevista na íntegra:
Agente Imóvel – O forte crescimento na valorização no Rio indica o surgimento de uma bolha imobiliária?
Schneider – Não. No caso do Rio de Janeiro, acreditamos que os preços estão subindo devido a dois fatores estruturais e dois fatores conjunturais. Os fatores estruturais são: 1) o déficit habitacional que é extremamente alto em todo o Brasil, incluindo o Rio de Janeiro e 2) A falta de terrenos para construção em algumas regiões da cidade, principalmente na zona sul. Já os conjunturais são, fundamentalmente: A Copa do Mundo de 2014 e as Olimpíadas de 2016.
Podemos notar que estes fatores influenciam fortemente o mercado imobiliário, causando uma explosão na demanda, ao mesmo tempo em que a falta de terrenos na zona sul e em alguns bairros da zona norte limita a criação de novas ofertas de imóveis. Sendo assim, temos uma pressão grande nos preços que é causada fundamentalmente por um desequilíbrio entre oferta e demanda, e não por aumentos artificiais de preços.
– Resultados de pesquisas do Agente Imóvel, em parceria com Ética Imóveis e Lopes, indicam que o valor médio por metro quadrado em Ipanema chegou, por alguns dias, a ultrapassar o do Leblon. As estatísticas do Secovi confirmam essa informação? Se sim, o que pode ter causado a maior valorização dos imóveis em Ipanema?
É diícil responder, pois não sabemos qual foi a metodologia nem a amostra utilizada na pesquisa mencionada. O que podemos afirmar é que historicamente o Leblon já vinha apresentando grande valorização, e que o que pode estar acontecendo é que Ipanema tem mais “espaço” para valorização do que Leblon, que já se entra valorizado há algum tempo.
– Em sua opinião, quais bairros no estado do Rio tendem a se valorizar mais no futuro próximo e por quê?
Acreditamos que os bairros que terão maior valorização são os bairros da Zona Sul, que têm apresentado grande valorização em face do desequilíbrio entre oferta e demanda, como Gávea e Jardim Botânico, e bairros com UPPs (ex. Tijuca). Também devemos mencionar que alguns bairros podem ter uma valorização ainda mais expressiva do que vêem tendo caso problemas de transporte sejam, resolvidos, como Barra e Jacarepaguá.
– O quanto a realização da copa do mundo e olimpíadas no Rio de Janeiro tem causado a valorização dos imóveis? Comprar imóveis no Rio de Janeiro é um bom investimento atualmente ou eles já estão super valorizados?
Com certeza estes eventos estão influenciando o mercado imobiliário, e a tendência é que esta influência se acentue ainda mais, a exemplo do que ocorreu, por exemplo, com Barcelona. Porém é difícil quantificar a valorização que é devida exclusivamente por estes eventos, pois como dissemos anteriormente, estes eventos causam pressões na demanda que são acentuadas por outros fatores mencionados acima.
Acreditamos que o preço continuará subindo, e que comprar o imóvel certo pode ser um excelente investimento. Mas para tanto é importante que o comprador esteja bem informado e, desta forma, ser assessorado por uma boa empresa do segmento pode ser muito importante.
Basta traçar um gráfico dos últimos 10 anos por metro quadrado para ver que o valor se encontra muito alto. Acredito que o mercado ainda deva subir, mas fatalmente teremos o momento de venda, quando haverá excesso de oferta, oque vai forçar a queda dos preços.
Isso ocorre em qualquer mercado.
No momento, o metro quadrado no mercado americano, por exemplo, está na maior baixa dos últimos 10 anos, e a tendência lá e voltar a subir.
Lembrando que o preço de um ativo é inflado no momento de euforia, movimento que sempre dura muitos anos. Mas a queda de preço dos ativos despenca no momento de pânico, oque geralmente ocorre repentinente. Este é o momento certo para compra!
Mas isso é apenas minha opinião.
Em minha opinião existe SIM uma bolha no mercado brasileiro, e principalmente no mercado do RJ. Para entidades ligadas ao setor imobiliário como contrutoras, associações,imobiliarias e etc, todos tem o mesmo discurso: Não vivemos uma bolha e de que os preços ainda vão subir mais por causa da falta de terreno e da estrutura (é sempre o mesmo discurso, um bom ensaio); por outro lado temos pessoas sensatas, estudiosas e sem “rabo preso” como economistas que em grande parte, já reconhecem a formação de uma bolha do mercado. O interesse do mercado imobiliário é que de fato os preços subam e aumentem seus lucros mas a situação hoje já me parece muito perto do limite. Apesar do alto nivel de empregabilidade, com o tempo os salarios dessas pessoas e do povo em geral não vão ter o mesmo crescimento dos valores dos imoveis, ao mesmo tempo já enxergamos uma inflação que parece estar com pouco controle do governo e assim que houver recuperação das economicas dos EUA e Europa, muito dos capitais irão retornar e provalvemente teremos uma grande liquidação de ativos imobiliarios. Não podemos esquecer que hoje temos edificios completos vendidos sendo que mais da metade são investidores, para isso basta olhar a Peninsula na Barra da Tijuca onde temos inumeros edificios vazios e a venda nos sites. O maior problema hoje é que o Brasileiro está se endividando como nunca e os bancos estão mais do que felizes com isso, o governo como sempre mantendo apoio ao mercado financeiro se omite e se no futuro a saida de capital ou uma inflação fora de controle reduzir a economia, isso levará a uma redução dos lucros das empresas, redução da produção, aumento do desemprego e inadimplência vide que hoje o brasileiro está mais endividado do que nunca; somado a saida de capital para sua origem, teremos uma quantidade enorme de pessoas querendo se desfazer de imoveis ou com a corda no pescoço com seus financiamentos, nesse momento teremos a volta dos preços ao seu patamar justo. Eu busquei comprar um apartamento nos ultimos 15 meses, periodo exato do boom e desisti por não acreditar no mercado atual; acho que os preços ainda irão subir , mas pouco como já vemos uma certa estabilidade e crescimento mínimo na zona sul e Barra e Tijuca com crescimentos mais expressivos no presente momento….
Na sua opinião quanto tempo mais leva pra essa bolha estourar ?
Essa especulação tem q parar. Como um imóvel usado pode aumentar de preço de uma semana para outra ? Que valorização é essa com as UPPs se as favelas continuam lá possibilitando novas formações de quadrilhas em função da geografia do local?
Gostaria da sua opinião a essas questões.
Bia
A opinião do sr. Schneider não é isenta, por ser representante de uma entidade de classe que abriga os construtores. Não é sustentável nem razoável o metro quadrado em bairros como Leblon e Ipanema valer a absurda quantia de R$ 30.000,00. Outro dia, na coluna do Anselmo Gois do Globo, saiu uma notícia em que um jornalista comprara um imóvel nema sofisticada avenida em MIAMI pela bagatela de R$ 7.000,0 o m². Convenhamos não podemos comparar a infra de Miami com a do Rio de Janeiro, não é? Não obstante, ser o Rio uma cidade linda qualquer morador de sua zona sul vive pertinho de uma favela abarrotada de barracos, ao contrário de moradores de Nova Iorque, Paris e Miami…
Não é especulação? Pergunte aos gerentes dos bancos e os corretores do mercado finaceiro o que os seus clinentes estão fazendo com seus investimentos aplicados nas ações e nos fundos de investimentos? Estão raspando todos os milhões que têem e comprando imóveis na zona sul, revenvendo, tirando um lucro e voltando a comprar e assim sucessivamanente…. isso não é especulação?
Discordo com o Sr. Schneider na sua análise sobre o mercado imobiliário no Rio de Janeiro atribuindo a “fatores estruturais e conjunturais” a eventual valorização. A começar pelas suas afirmações sobre os eventos que irão acontecer como Campeonato mundial de futebol em 2014 e Olimpiadas em 2016. Primeiro, os profissionais de imprensa e aqueles que assistirão aos eventos nessas datas, não irão comprar imóveis para assistir esses eventos, exemplo claro foram os imóveis construídos na Vila do Pan (2007)em Jacarepaguá, também se dizia que teria uma mega valorização, porém os 1500 imóveis estão ai sendo muitos deles devolvidos por falta de infraestrutura e inadimplência. Segundo, pela falta de terrenos na zona sul para construção de novos empreendimentos, vejam que existem muitas casas e prédios antigos que podem ser aquiridos e demolidos (como sempre aconteceu) sem nenhum prejuízos para os atuais proprietários nem para as construtoras, é só dar um passeio pela cidade e verificar. Terceiro, pela implantação das UPP´s, na zona sul e São Conrado, a valorização acompanhou a especulação imobiliária sem ainda terem sido implantadas essas Unidades Pacificadoras nesses bairros, pelo contrário, assistimos há pouco tempo diversas ações de violência nas proximidades de São Conrado por exemplo. Na minha modesta opinião é que foram liberados recursos para aquisição da casa própria e esses financiamentos estão sendo aplicados na compra de novas unidades habitacionais, principalmente em Jacarepaguá (hoje chamado de Barra da Tijuca), aquela região virou um canteiro de obras com pouquíssima infraestrutura e as vendas estão acontecendo, porém os imóveis usados se valorizaram acima da realidade e não existem compradores para eles conforme preconizado pelas corretoras, é só observar os mesmos anúncios a meses.
Está sendo criada uma grande “BOLHA” que deverá murchar à partir da entrega desses lançamentos quando efetivamente os financiamentos se concretizem, isto porque, essa valorização também atingem os financiamentos através da aplicação para correção do índice ICC de aproximadamente 1% a.m. maiores dos das aplicações na poupanças. Não se justifica essa valorização expontânea, nem se sustentarão as afirmações do Sr. Schneider, que não seja uma mega especulação imobiliária, e quem deverá pagar essa conta, como sempre, serão os atuais compradores. Uma autoridade do setor imobiliário expressou há pouco tempo que bolha só se conhece depois que ela estoura, vejam que afirmação leviana, acredito que havendo o controle da inflação esse círculo vicioso que está sendo formado em torno do mercado imobiliário se inverta. É só reduzir o crédito e financiamentos para os preços voltarem ao patamar, de onde nunca deviam ter saído. O Sr. Schneider deve saber que o preço do metro quadrado da construção leva em consideração basicamente três fatores, a saber: preço do terreno (localização), custo da mão de obra e materiais e finalmente o custo do capital, lucro etc. Os imóveis usados além de levar em conta esses fatores, devem ser aplicadas as devidas depreciações por tempo de uso (vida útil do bem), assim sendo fazendo-se esse exercício numérico podemos observar que os imóveis usados estão acima da média em aproximadamente 50%, me corrijam se estou errado. Ou seja, existe uma tremenda especulação imobiliária tomando conta do mercado e as autoridades deveriam olhar com cuidado para essa “BOLHA” que irá causar grandes prejuízos à população. Gostaria lembrar o fato acontecido nos EUA recentemente, não foram os mesmos fatores, porém foi uma grande surpresa para o mercado. Por último, gostaria conhecer os procedimentos aplicados pela ZAP para estabelecer os preços de mercado, isto é um fato curioso que me leva a desconfiar de uma possível manipulação, da mesma maneiras as tabelas publicadas na imprensa sobre preços de “mercado”. Gostaria ver um levantamento feito à partir dos RGI´s dos valores reais de compra/venda.
PARABENS
ATUALMENTE INFORMAÇÕES COM FUNDAMENTAÇÃO É DE SUMA , RELEVANCIA PARA O NOSSO TRABALHO.
Como morador na Barra concordo com o Leonardo. A chegada do Metro com certeza vai ter valorizar na area.