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Melhor preço para o comprador de imóveis com o aumento de lançamentos

Os inúmeros lançamentos dos últimos meses ainda não foram suficientes para desaquecer o mercado imobiliário da cidade de São Paulo e assegurar o melhor preço para o comprador de lançamentos. Mas as projeções são otimistas para o consumidor.

A temperatura começou a subir em agosto do ano passado com a retomada mais forte das vendas dos estoques acumulados em três anos de recessão econômica, o que provocou uma recuperação dos preços que estavam reprimidos e sua posterior estabilização.

Além disso, a concessão de liminar, pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, impedindo o prosseguimento dos projetos protocolados antes de 26 de março de 2016, pode impactar grande parte dos lançamentos previstos para este ano, reduzindo a oferta, como alerta o vice-presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP, Emilio Kallas.

Segundo levantamento do Secovi-SP junto a 38 incorporadoras que atuam na cidade e que têm 174 projetos com lançamentos previstos para 2018, 88 deles (41%) foram impactados pela liminar. “Estima-se que deixarão de ser lançadas mais de 19 mil unidades na cidade”, avalia Flavio Amary, presidente da entidade.

Inflação baixa e valorização do imóvel animam comprador com projeção de melhor preço

Mas a estabilização dos preços não desestimulou o comprador, que animado com a expectativa de manutenção da inflação em baixa, associada à valorização do imóvel, tem sustentado as vendas em rota de crescimento. Em março, a inflação oficial ficou perto de zero (0,09%), projetando uma nova queda de juros e pouco impacto no reajuste do INCC (Índice Nacional da Construção Civil), que corrige as prestações do imóvel durante a construção. A expectativa é que os dados somados as movimentações recentes da economia projetem o melhor preço para o comprador de lançamentos de imóveis em um período curto.

Medido pela Fundação Getúlio Vargas, em março de 2018 o INCC acumulava uma variação de 0,6514%, quase a metade do acumulado nos três primeiros meses do ano passado, quando chegou a 1,2350%.Também em março de 2018, o preço médio de venda dos imóveis em São Paulo registrou alta de 0,17% e no acumulado do ano a variação era de 0,51%.

Em março de 2018 o metro quadrado mais caro na cidade de São Paulo foi encontrado no bairro de Cidade Jardim, na Zona Sul, R$ 20.385,00, enquanto o mais baixo, de R$ 3.197,00, foi registrado em Cidade Tiradentes, no extremo Leste da capital.

Os preços por metro quadrado encontrados em março na Zona Leste foram de R$ 3.842,00, no Itaim Paulista; R$ 3.872,00, em Arthur Alvim; R$ 4.310,00, no Itaquera, e R$ 4.346, em São Miguel Paulista.

Na Zona Sul, além de Cidade Jardim, os demais preços foram de R$ 12.064,00, nos Jardins; R$ 13.495,00 na Vila Olímpia; R$ 13.528,00, no Itaim Bibi; e R$ 17.381,00, na Vila Nova Conceição.

Vendas em alta, ainda que abaixo da média histórica

Nos 12 meses de 2017, as vendas de imóveis residenciais na cidade de São Paulo somaram 24.699 unidades, de acordo com o Secovi-SP (Sindicato da Habitação), mas para manter a média histórica essas vendas deveriam ter alcançado mais três mil unidades. No mesmo período, os lançamentos foram de 28.700 unidades, ainda abaixo da média histórica do lançamento de 30 mil unidades por ano.

As vendas mantiveram-se em alta nos primeiros dois meses de 2018, evitando a redução dos preços dos imóveis diante da oferta dos novos lançamentos.

De acordo com a Pesquisa do Mercado Imobiliário, do Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP, foram comercializadas em fevereiro 1.448 unidades residenciais novas na cidade de São Paulo, resultado 14,4% inferior às 1.692 unidades vendidas em janeiro. Porém, quando o resultado é comparado com as 798 comercializações de fevereiro de 2017, houve crescimento de 81,5%.

No acumulado de 12 meses (março de 2017 a fevereiro de 2018), foram comercializadas 25.349 unidades, um aumento de 60,4% comparado ao mesmo período de 2017 (março de 2016 a fevereiro de 2017), quando as vendas totalizaram 15.804 unidades, mas ainda abaixo da média anual histórica de 27 mil unidades.

O desempenho de vendas refletiu no indicador VSO (Venda Sobre Oferta), que foi de 6,8%, índice duas vezes maior que o registrado em fevereiro de 2017 (3,4%). O VSO de 12 meses atingiu 48,4%, apresentando aumento de 31,9% em relação a fevereiro de 2017 (36,7%).

Em 12 meses, lançamentos cresceram mais de 60% em São Paulo

De acordo com dados da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), citados pelo Secovi-SP, a cidade de São Paulo registrou, em fevereiro, 341 unidades residenciais lançadas, volume 54,4% inferior a janeiro (748 unidades) e 90,5% acima do resultado de fevereiro de 2017 (179 unidades).

O acumulado de 12 meses (março de 2017 a fevereiro de 2018) totalizou 29.515 unidades residenciais lançadas na capital paulista, 61,6% acima do registrado no mesmo período de 2017 (18.261 unidades).

Os resultados da pesquisa demonstram bom desempenho do mercado imobiliário, apesar de o mês ser mais curto e ter Carnaval. “As quase 1,5 mil vendas significaram o melhor resultado dos últimos quatro anos para o mês, confirmando a tendência de crescimento apresentada no final de 2017”, diz Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP.

A capital paulista encerrou o mês de fevereiro com a oferta de 19.728 unidades disponíveis para venda. Esta oferta é formada por imóveis na planta, em construção e prontos (estoque), lançados nos últimos 36 meses (março de 2015 a fevereiro de 2018). Houve redução de 6,1% em relação a janeiro de 2018 (21.000 unidades) e de 12,5% em comparação a fevereiro de 2017 (22.546 unidades).

A sazonalidade do mês exerceu influência maior no número de lançamentos. “Mesmo 54,4% inferior ao total lançado em janeiro, o resultado atingido foi o maior dos últimos dois anos para um mês de fevereiro”, diz Flávio Prando, vice-presidente de Intermediação Imobiliária e Marketing do Sindicato da Habitação.

Imóveis econômicos são os mais comercializados

 Os imóveis de dois dormitórios destacaram-se no mês, com 953 unidades comercializadas, maior VSO (8,1%) e quantidade de oferta (10.835 unidades). As unidades de 1 dormitório apresentaram o maior volume de lançamentos (215 unidades) e tiveram a segunda maior quantidade de vendas (317 unidades).

Na segmentação por área útil, os imóveis com menos de 45 m² de área útil lideraram os lançamentos (137 unidades), as vendas (884 unidades), a quantidade de imóveis ofertados (8.189 unidades) e tiveram o melhor VSO (9,7%).

Imóveis com preços até R$ 240.000,00 registraram a maior quantidade de vendas (725 unidades) e o melhor VSO (11,1%). Apartamentos com preços entre R$ 240.001,00 e R$ 500.000,00 predominaram nos lançamentos, com 189 unidades, e na oferta, com 6.224 unidades.

“Este tipo de imóvel vem se destacando desde o ano passado, o que demonstra que há grande demanda para os produtos com esse perfil”, ressalta Prando.

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